O contrato de promessa de compra e venda é utilizado enquanto o contrato definitivo não pode ser assinado.
Como o nome já revela, ele é um documento de promessa e, portanto, ainda não é a versão final, mas também é uma forma de oficializar a negociação.
Muito comum nos processos de compra e venda imobiliária, o contrato é fundamental para garantir a segurança de todos os interessados e ainda traz mais transparência para a operação.
Quer entender mais sobre o assunto? Então acompanhe a leitura deste guia exclusivo com a gente e descubra para que serve esse tipo de contrato.
O que é contrato de promessa de compra e venda.
O contrato de promessa de compra e venda é um documento, que pode ter natureza particular ou pública, emitido com o objetivo de assegurar a formalização da negociação em um prazo predeterminado.
Pontos como o valor da venda, condições e formas de pagamento, assim como a obrigação do vendedor em entregar o imóvel ao comprador, livre e desembaraçado, estão descritos no contrato.
Também conhecido como compromisso de compra e venda, é ele que regulamenta os direitos e deveres dos dois lados envolvidos na negociação até que o contrato final seja concluído.
Além disso, o documento também costuma definir o sinal a ser pago pelo comprador e, muitas vezes, cláusulas com definições que envolvem arrependimento ou ainda a desistência do negócio.
Esse contrato é muito utilizado nas negociações imobiliárias, mas também pode ser aplicado em vendas de veículos, por exemplo.
Normalmente, ele está presente nas seguintes situações:
- contrato de promessa de compra e venda de imóvel para propriedades ainda em fase de construção;
- falta de alguma documentação que impeça a conclusão do negócio;
- quando o comprador está aguardando aprovação em financiamento.
Na prática, a promessa de compra e venda funciona como um acordo preliminar, em que os dois lados da negociação já assumem o compromisso de cumprir os termos definidos no documento.
O documento pode, inclusive, ser registrado em cartório, trazendo mais segurança para o negócio e garantindo o direito real sobre a aquisição do bem.
Vale destacar que, no caso da compra de um imóvel, por exemplo, o direito real de compra é válido somente quando há a averbação do contrato na matrícula do imóvel.
Se não houver averbação na matrícula do imóvel, mantida no Cartório de Registro de Imóveis, existirá somente uma obrigação de caráter pessoal do vendedor em conferir a Escritura Pública de Compra e Venda, depois de quitado os valores da venda do imóvel.
Para que serve o contrato de promessa de compra e venda.
O principal objetivo do contrato é garantir a segurança de todas as partes envolvidas, uma vez que tanto o vendedor quanto o comprador estão protegidos caso haja a quebra de alguma cláusula.
Apesar de ser uma formalização da venda, o contrato de promessa ainda é mais flexível e está aberto a alterações antes do fechamento do contrato final.
Com ele, é possível firmar um compromisso de maneira mais rápida, garantindo a compra mesmo enquanto alguns documentos oficiais ainda estão em andamento.
O ideal é que um advogado ou empresa especializada acompanhe o desenvolvimento do documento para garantir o melhor negócio para os dois lados.
Esse acompanhamento profissional também é fundamental para que o contrato siga os requisitos definidos pela legislação brasileira.
Vamos explicar mais sobre essa etapa e contar quais os requisitos do documento a seguir, então siga a leitura com a gente para entender melhor o assunto.
Quais são os requisitos do contrato de promessa de compra e venda.
O artigo 462 do Código Civil, trata que esse tipo de contrato deve atender alguns requisitos para ser registrado em cartório e ter validade perante a justiça.
Antes de assinar este documento é importante entender a necessidade do seu registro e a obrigação que os envolvidos passam a ter a partir de então.
Veja quais informações devem ser descritas no contrato:
- comprovação de que o bem está livre de qualquer pendência financeira;
- prazo para realização do contrato definitivo;
- identificação do comprador e do vendedor;
- identificação do bem negociado;
- valor do sinal de adiantamento;
- valor de compra acordado;
- forma de pagamento.
No caso do processo de compra e venda de imóveis, por exemplo, o contrato deve contar com a comprovação de que não existem dívidas relacionadas à propriedade.
Para isso, é preciso emitir alguns documentos específicos, como a certidão vintenária ou a certidão de ônus reais, que trazem um histórico da situação legal da propriedade.
O contrato ainda pode trazer as consequências para o descumprimento dos pontos acordados, como as condições de pagamento.
Na situação em que haja inadimplência no pagamento das parcelas acordadas, o vendedor poderá ingressar com ação judicial para a rescisão do contrato, junto com pedido de reintegração de posse.
O artigo 32 da Lei 6.766/79 prevê que, se vencida e não paga a prestação, o contrato é anulado 30 dias após a notificação expressa ao devedor.
Qual a validade de um contrato de promessa de compra e venda.
Não existe uma regra referente à validade de um contrato de promessa de compra e venda, por isso o prazo pode variar de um acordo para outro.
Normalmente, o prazo é definido pelas partes envolvidas durante o acordo e deve ser claramente descrito no contrato preliminar.
Apesar de não existir um padrão, a situação mais comum é que o documento provisório fique ativo até o momento em que o contrato oficial possa ser emitido.
Para definir a validade, são considerados fatores como:
- tempo de verificação da documentação envolvida na negociação;
- liberação do valor em financiamentos e empréstimos bancários;
- etapas de registro em cartório.
Os documentos definitivos dependem de alguns procedimentos burocráticos para serem emitidos e liberados para a assinatura do comprador e do vendedor.
Dessa forma, os contratos de promessa são um caminho mais rápido para assegurar a negociação enquanto o documento oficial não é finalizado.
Caso o documento definitivo não seja assinado dentro do prazo previamente determinado pelas partes, o contrato de compromisso perde a sua validade de forma automática.
Contrato de promessa de compra e venda: Tipos de imóveis.
Ainda pensando sobre o processo de compra e venda de imóveis, tipo de negociação mais comum nestes contratos, existem algumas especificações consideradas no documento.
Uma delas é com relação ao tipo de imóvel negociado, que pode ser:
- imóvel objeto de parcelamento de solo;
- imóvel em condomínio;
- imóvel urbano;
- imóvel rural.
Cada tipo pede descrições diferentes para sua identificação no contrato prévio.
No caso de imóveis em condomínio, por exemplo, é preciso registrar as características das partes comuns do espaço, além da área privativa.
Aqui, vale deixar claro que a transferência do imóvel para o novo proprietário só é oficializada com a emissão da Escritura Pública.
Enquanto isso, o contrato de promessa de compra e venda funciona como uma garantia de aceite sobre a oferta, assim como uma prévia do contrato final.
Outro ponto importante a ser entendido é que, neste tipo de contrato, não é possível haver cláusula de arrependimento, conforme o artigo 463 do Código Civil.
Como fazer um contrato de promessa de compra e venda.
Não há dúvidas de que o contrato prévio é muito importante para garantir a segurança de todos os envolvidos, assim como manter a transparência sobre a negociação.
Por isso, vale a pena entender alguns pontos sobre como fazer um documento de promessa de compra e venda.
Listamos as principais considerações para ficar atento no momento de desenvolver um contrato prévio, confira quais são elas a seguir.
Certifique-se de incluir todos os requisitos do contrato.
Lembra daquela lista com os requisitos necessários para um contrato com promessa de compra e venda que compartilhamos neste artigo?
Todas as informações citadas ali devem estar presentes no documento prévio ao contrato definitivo, caso contrário não será possível registrá-lo para garantir a validade legal do acordo.
Esses dados servem ainda como base para a formulação do contrato oficial, que traz toda descrição das condições da compra e venda, identificação dos envolvidos e do bem negociado.
Dívidas em aberto devem constar na descrição do bem.
A descrição do bem negociado é uma das partes mais importantes do contrato.
Pensando na compra e venda de um imóvel, esse trecho deve incluir informações sobre as características da propriedade para evitar problemas futuros.
Muitos contratos costumam trazer a mesma descrição da matrícula de imóvel para garantir o detalhamento completo com dados como as dimensões da propriedade e localização, assim como número e data do registro.
Além disso, o documento deve indicar qualquer tipo de pendência relacionada ao imóvel, como uma certidão de penhor registrada em cartório.
Com isso, é possível identificar situações que podem atrasar ou até mesmo impedir a transação.
Defina um prazo de validade para o documento.
Como já entendemos neste artigo, o contrato de promessa é um acordo preliminar ao contrato definitivo, por isso é determinado um prazo de validade a ele.
O período pode considerar o tempo de resolução das etapas burocráticas necessárias para que o documento oficial possa ser assinado, como o período de análise de documentação, por exemplo.
Registre o documento em cartório.
O registro do documento em cartório é fundamental para evitar alguns riscos do contrato de promessa de compra e venda, como o famoso contrato de gaveta.
Esse tipo de documento é informal e pode deixar brechas para a aplicação de golpes.
Ao registrar o seu contrato, você oficializa o acordo e tem apoio da justiça caso algum ponto seja questionado ou descumprido até o fechamento do contrato definitivo.
Conte com auxílio de um profissional especializado.
Nestes investimentos mais altos, como a compra de um imóvel, é preciso lidar com os trâmites burocráticos, desde as especificações da legislação até a análise do contrato antes da assinatura.
Dessa forma, o melhor caminho é contar com o apoio de profissionais especializados, garantindo assim um contrato prévio bem redigido e dentro das determinações jurídicas.
Esse olhar técnico é fundamental para não deixar passar fraudes, dados errados ou cláusulas que não estão dentro dos pontos acordados entre as partes.
Aqui, o apoio profissional pode ser de uma assessoria imobiliária, um corretor ou um advogado, desde que a pessoa tenha conhecimento sobre a área.
Eles também vão te ajudar a identificar registros de inadimplência relacionados ao bem, evitando qualquer problema com dívidas no futuro.
Como esses registros são públicos, é possível fazer uma consulta em cartórios e emitir a segunda via da certidão desejada online, pelo site da Central das Certidões.
Então não perca mais tempo e peça agora mesmo a segunda via da certidão online.
Resumindo.
Ao longo deste conteúdo, entendemos que o contrato de promessa de compra e venda é um documento oficial sobre a transação, mas ainda não é a versão definitiva.
Ele serve como uma via mais rápida para oficializar a negociação enquanto alguns trâmites burocráticos ainda estão em andamento, como a análise de documentos, por exemplo.
Assim que esses trâmites são finalizados, a versão final do contrato pode ser assinada pelo comprador e pelo vendedor.
O contrato definitivo traz algumas informações do acordo preliminar, mas apresenta cláusulas irrevogáveis.
Esperamos que este guia tenha ajudado a compreender mais sobre o assunto. Agora você já sabe tudo o que precisa analisar em um contrato de promessa.
Lembre-se das nossas dicas para garantir uma transação tranquila, transparente e muito mais segura.
