Financiar um imóvel é uma das decisões mais pesadas que a gente toma — mexe com o bolso, a cabeça e o coração. Depois que a proposta é aceita pela imobiliária, vem as aprovações para o financiamento, e um dos primeiros passos que ela vai te pedir é o pagamento da emissão da certidão de matrícula e a de ônus reais.
Mas por que esses documentos são tão importantes? Vamos te explicar por que esse documento é a chave para garantir que o imóvel dos sonhos não vire um pesadelo jurídico.
Certidão de matrícula:
A certidão de matrícula é a identidade do imóvel. Cada imóvel registrado no Brasil tem uma matrícula única no Cartório de Registro de Imóveis da sua região. Essa matrícula do imóvel concentra todo o histórico da propriedade: número da matrícula, quem já foi dono, se houve doação, inventário, partilha, compra e venda e, principalmente, se o bem tem dívidas ou restrições.
Certidão de ônus reais:
Ônus reais são as pendências registradas na matrícula. Pode ser uma hipoteca, um usufruto, um penhor, uma alienação fiduciária (quando o imóvel está financiado) ou até mesmo uma penhora judicial.
Por que essas certidões são importantes para quem vai financiar?
Quando você vai financiar um imóvel, instituições financeiras exige uma série de documentos para aprovar a linha crédito. E a certidão de matrícula com ônus reais é um dos principais.
O banco precisa saber se o imóvel está livre de pendências. Afinal, ele vai usar esse bem como garantia do financiamento. Se houver algum problema, o imóvel não serve como garantia – e isso pode travar todo processo.
Quais riscos você corre sem consultar a certidão
Comprar sem checar a certidão de matrícula é pular de paraquedas… sem checar o paraquedas. Pode dar certo? Pode. Mas o risco é alto.
Olha só alguns dos problemas que você pode encontrar:
- Imóvel com penhora judicial: se o dono anterior tiver dívidas e a Justiça penhorou o bem, por isso o juiz pode mandar vender o imóvel mesmo depois de você comprar.
- Financiamento em aberto: o imóvel pode estar sendo usado como garantia de outro financiamento. Isso trava qualquer nova transação.
- Disputa de herança ou separação mal resolvida: quando o imóvel tá envolvido em briga de família, o rolo jurídico pode se arrastar por anos.
Você pode comprar o imóvel nessas condições, mas que você esteja ciente para não ter surpresas no futuro.
E como interpretar o que está na certidão?
A certidão tem uma linguagem meio burocrática, é verdade. Mas se você pode pedir ajuda de um advogado ou o corretor do imóvel. O importante é não ignorar o que está escrito ali.
Olhe pontos como:
- Se a matrícula bate com a descrição do imóvel que você está comprando
- Se o nome do vendedor está certo
- Se existe algum ônus registrado (vai estar indicado no final da certidão)
- Se há processos judiciais ou alienação fiduciária ativa
Panorama para 2025: juros nas alturas
Com a taxa Selic batendo 14,75% – o maior nível desde 2006, financiar um imóvel ficou mais caro. A alta foi definida pelo Copom (Comitê de Política Monetária) em setembro de 2024, e segundo a Exame, marca a continuação de uma série de aumentos iniciada no ano anterior. A taxa anterior, de 14,25%, já era a mais alta desde 2016, e agora o cenário é de crédito mais caro e restrito.
O impacto é direto nas parcelas dos financiamentos. Mesmo assim, para quem já está no processo ou encontrou uma boa oportunidade, o recado é claro: redobre a atenção com a documentação. Num cenário de Selic elevada, qualquer erro ou pendência, como um ônus registrado na matrícula, pode travar o financiamento.
Por isso, garantir uma certidão de matrícula e ônus reais atualizada virou item obrigatório para não jogar dinheiro fora.
