Cuidar da documentação de um imóvel é uma das etapas mais importantes para proteger seu patrimônio e evitar surpresas na hora de vender, financiar ou fazer um inventário. Mais do que “papelada”, a escritura, matrícula e certidão de ônus são peças-chave para garantir segurança jurídica em qualquer negociação imobiliária.
Neste artigo, você vai entender, de forma simples, a diferença entre escritura, matrícula e certidão de ônus reais, descobrir o que precisa ser atualizado neste ano e como a Central das Certidões pode facilitar sua vida na hora de solicitar a segunda via dos documentos que você precisa.
O universo dos documentos imobiliários
Quando falamos de imóveis, três nomes surgem constantemente: Escritura, Matrícula, Certidão de Ônus e Registro de Imóveis. Entenda a função de cada um e porque eles são essenciais:
1. A escritura pública: o contrato de venda
A escritura é o documento lavrado no Tabelionato de Notas. Ela é a manifestação da vontade entre as partes: o vendedor declara que vendeu e o comprador declara que comprou.
- Para que serve: Ela formaliza a venda.
- O erro comum: Muitas pessoas acreditam que ter a escritura em mãos já as torna donas do imóvel. Mas, quem não registra, não é dono. A escritura é apenas o primeiro passo; o direito à propriedade só nasce com o registro.
2. A matrícula do imóvel: o “RG” da propriedade
Se a escritura é o contrato, a Matrícula é a certidão de nascimento e o histórico de vida do imóvel. Ela fica guardada no Cartório de Registro de Imóveis (CRI). Cada imóvel possui um número de matrícula único.
Nela, estão registrados todos os eventos relevantes: quem comprou, quem vendeu, se houve construção, demolição ou alteração de área. A consulta à matrícula atualizada é indispensável para verificar a cadeia dominial (quem foram todos os donos anteriores) e garantir que quem está vendendo tem, de fato, o direito legal de fazê-lo.
3. Certidão de ônus reais
A Certidão de Ônus Reais é, na verdade, um extrato da matrícula que foca em um ponto crucial: o imóvel está livre para venda? Ela é o documento que traz segurança jurídica imediata para qualquer transação.
Ela informa se existem impedimentos para a venda, tais como:
- Alienação fiduciária ou hipoteca: o imóvel está servindo de garantia para um banco?
- Penhoras judiciais: existe alguma dívida do dono que fez a justiça “bloquear” o bem?
- Usufruto: alguém tem o direito de morar ali, mesmo que o dono venda o imóvel?
4. Registro de Imóveis: que determina o verdadeiro dono
O Registro de Imóveis é o procedimento final e o mais importante de todos. É o ato de levar a sua escritura pública até o Cartório de Registro de Imóveis para que o oficial escreva na matrícula que a propriedade agora pertence a você. Enquanto a escritura apenas manifesta a vontade de vender, o registro é o que efetivamente transfere o domínio do bem.
- Para que serve: ele consolida a propriedade no seu nome.
- Por que é essencial: o registro garante que o seu patrimônio esteja protegido contra fraudes, penhoras de proprietários antigos ou vendas em duplicidade. Sem o registro na matrícula, você tem apenas um contrato pessoal, e não um direito ao imóvel. Registrar é o que garante que o imóvel é seu.
O que atualizar e observar em 2026
O cenário imobiliário em 2026 exige atenção a novos detalhes regulatórios que visam simplificar a vida do cidadão, mas que exigem conferência. Veja o que você deve ficar de olho este ano:
1. A consolidação do SERP (Sistema Eletrônico de Registros Públicos)
Com a plena operação dos registros eletrônicos, a verificação de documentos ficou mais rápida, mas também mais rigorosa. Certifique-se de que os dados da sua escritura física batem exatamente com o que consta no registro digital. Divergências mínimas em nomes, CPFs ou numeração de lotes podem travar financiamentos bancários e processos de inventário.
Consulte aqui: Registros Públicos do Brasil
2. Atualização de benfeitorias e área construída
Você faz alguma reforma no imóvel depois que comprou? Com o aumento da fiscalização via cruzamento de dados municipais, é fundamental averbar essas construções na matrícula. Mantendo essa informação em dia, você terá mais facilidade na hora da avaliação para crédito ou venda financiada.
3. Regularização de estado civil e averbações
Se você casou, separou ou se tornou viúvo, essa alteração de estado civil precisa constar na matrícula do imóvel através de uma averbação. Sem essa atualização, o cartório não permite a transferência da propriedade para um novo comprador. Verifique se o seu “RG do imóvel” reflete sua realidade atual.
4. Por que a prevenção é o melhor investimento
Deixar para conferir esses documentos apenas no momento de fechar um negócio é um deslize comum, mas que pode custar caro. Pendências na matrícula podem levar meses para serem resolvidas. Em 2026, com o mercado imobiliário cada vez mais dinâmico, perder tempo significa perder a chance de fechar um bom negócio. Ter uma Certidão de Ônus Reais atualizada é o “seguro” que traz confiança para ambas as partes.
Mantenha sua documentação em dia
Se a ideia é começar 2026 com tranquilidade e evitar surpresas em financiamentos, vendas ou inventários, o ideal é manter a documentação do imóvel sempre alinhada com a realidade.
Lembre-se: para fazer alterações na certidão, é obrigatório ir até o cartório da sua cidade, mas se você precisa de uma segunda via da matrícula, da certidão de ônus ou de outros documentos, você pode solicitar pela Central das Certidões e receber com praticidade, sem sair de casa.
